FIIs em 2025: Como a alta da Selic cria oportunidades para fundos imobiliários

Com a taxa Selic projetada para 14,25% ao ano em 2025, muitos investidores questionam se os fundos imobiliários (FIIs) ainda são atraentes frente à volta dos juros altos na renda fixa. Apesar desse cenário, os FIIs continuam oferecendo oportunidades estratégicas para quem busca renda passiva com potencial de rentabilidade superior ao CDI.

Neste artigo, vamos explorar como os FIIs estão posicionados nesse contexto, apresentar fundos que pagam dividendos acima do CDI e os cuidados essenciais para investir com segurança.

Panorama atual dos FIIs com Selic alta

FIIs ainda geram dividendos competitivos

Mesmo com a Selic em alta e o CDI girando em torno de 13,85% ao ano, muitos fundos imobiliários, especialmente os de papel (focados em crédito imobiliário), continuam distribuindo dividendos mensais que superam esses índices. Isso ocorre porque esses FIIs possuem ativos indexados ao CDI ou à inflação (IPCA), que ajustam seus rendimentos automaticamente conforme a variação dos juros.

Dados recentes da B3 e do Funds Explorer revelam que existem FIIs com dividend yield anualizado superior a 15%, comprovando que a classe permanece atraente mesmo diante do aumento dos juros no mercado tradicional.

Por que os FIIs conseguem superar o CDI?

O segredo está na composição das carteiras dos fundos. FIIs de papel investem principalmente em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), que são títulos de crédito lastreados em dívidas imobiliárias e geralmente indexados ao CDI ou ao IPCA. Quando a Selic sobe, o rendimento desses ativos também aumenta, refletindo diretamente nos dividendos pagos aos cotistas.

Além disso, fundos com gestão ativa e diversificação eficiente conseguem mitigar riscos e manter a consistência dos pagamentos, atraindo investidores que buscam proteção contra a inflação aliada a uma renda mensal estável.

Vantagens fiscais dos FIIs para investidores pessoa física

Outro diferencial importante dos FIIs é a isenção do imposto de renda sobre os rendimentos distribuídos para pessoas físicas, desde que o fundo tenha mais de 50 cotistas e as cotas sejam negociadas exclusivamente em bolsa. Isso torna o rendimento líquido desses fundos ainda mais competitivo frente a outros investimentos de renda fixa, que são tributados.

6 FIIs que pagam dividendos acima do CDI em 2025

Selecionamos seis fundos imobiliários com histórico consistente e dividend yields superiores ao CDI, com dados atualizados de abril de 2025, baseados no Funds Explorer e no Status Invest. Confira detalhes, vantagens e riscos de cada um.

IRDM11 – Iridium Recebíveis Imobiliários

• Segmento: FII de papel (CRI indexado ao CDI e IPCA)
• Dividend Yield (12 meses): 15,1% a.a.
• Liquidez média diária: R$ 10 milhões
• Cotação atual: R$ 92,45
• Vantagem: carteira diversificada com repasse ágil do CDI e gestão ativa eficiente
• Risco: exposição moderada a crédito privado

KNCR11 – Kinea Rendimentos Imobiliários

• Segmento: FII de papel (CDI+)
• Dividend Yield: 13,9% a.a.
• Liquidez: R$ 7 milhões por dia
• Cotação: R$ 102,11
• Vantagem: alta resiliência e foco em ativos de baixo risco
• Risco: menor volatilidade com rendimento mais conservador

RECR11 – REC Recebíveis Imobiliários

• Segmento: FII de papel (CRI IPCA+)
• Dividend Yield: 16,2% a.a.
• Liquidez: R$ 12 milhões por dia
• Cotação: R$ 84,90
• Vantagem: alta distribuição, carteira pulverizada e foco em ativos high yield
• Risco: maior exposição a crédito de risco elevado

RZTR11 – Riza Terrax

• Segmento: FII agroimobiliário (renda variável)
• Dividend Yield: 14,7% a.a.
• Liquidez: R$ 2,5 milhões por dia
• Cotação: R$ 97,20
• Vantagem: exposição ao setor agro com contratos longos e correção pelo IPCA
• Risco: receita menos previsível e dependência do desempenho agrícola

VGIR11 – Valora CRI

• Segmento: FII de papel (CRI indexado ao CDI)
• Dividend Yield: 14,1% a.a.
• Liquidez: R$ 5 milhões por dia
• Cotação: R$ 9,80 (cota fracionada)
• Vantagem: baixo valor de entrada, ideal para investidores iniciantes
• Risco: carteira com parte relevante em ativos high yield

MXRF11 – Maxi Renda

• Segmento: Híbrido (CRI + cotas de outros FIIs)
• Dividend Yield: 13,5% a.a.
• Liquidez: R$ 20 milhões por dia (uma das maiores da B3)
• Cotação: R$ 10,04
• Vantagem: histórico consistente de pagamentos e acessível para pequenos investidores
• Risco: exposição à variação da inflação e do CDI

Tabela comparativa dos FIIs selecionados

Cuidados essenciais ao investir em FIIs com dividendos altos

Nem todo dividend yield alto é sustentável

Fundos que apresentam rendimentos elevados podem estar incluindo ganhos não recorrentes, como multas contratuais, venda de ativos ou ajustes contábeis. Esses eventos podem inflar momentaneamente o yield, mas não indicam retorno consistente no longo prazo. Por isso, é fundamental analisar a origem dos dividendos e acompanhar os relatórios gerenciais mensais dos fundos.

Avalie a qualidade e diversificação dos ativos

FIIs que pagam muito acima da média geralmente investem em CRIs com maior risco de crédito, o que aumenta a chance de inadimplência. Prefira fundos que diversificam seus ativos por emissores, setores e indexadores (CDI, IPCA, IGPM), além de possuírem critérios rigorosos de análise de crédito para minimizar riscos.

Analise indicadores além do dividend yield

O dividend yield é um indicador importante, porém isolado não deve ser o único critério. Fundos com cotas muito desvalorizadas podem apresentar problemas de gestão, alta vacância, inadimplência ou perda patrimonial. Avalie também a liquidez média diária, preço sobre valor patrimonial (P/VP), histórico da gestora e volume de CRIs em atraso ou renegociados.

Diversifique sua carteira de FIIs

Evite concentrar seu patrimônio em poucos fundos, mesmo que pareçam os melhores pagadores. A diversificação entre diferentes segmentos — FIIs de papel (CRI), tijolo (logística, escritórios, shoppings), híbridos e agro ou desenvolvimento — ajuda a reduzir a volatilidade, proteger o patrimônio e garantir uma renda mensal mais estável.

Adote uma mentalidade de longo prazo

Fundos imobiliários são investimentos para formação de patrimônio e geração de renda consistente ao longo dos anos. Movimentações baseadas em oscilações de curto prazo podem comprometer os resultados e aumentar os riscos. A paciência e a disciplina são essenciais para construir uma carteira sólida e rentável.

Conclusão

Apesar do aumento da Selic para 14,25% em 2025, os fundos imobiliários continuam sendo uma excelente alternativa para investidores que buscam renda passiva e proteção contra a inflação. FIIs de papel, especialmente, apresentam dividend yields superiores ao CDI, somados à vantagem da isenção de imposto de renda para pessoas físicas, tornando-os competitivos frente à renda fixa tradicional.

Contudo, a rentabilidade não deve ser o único critério de escolha. É fundamental realizar uma análise detalhada dos riscos, qualidade dos ativos, gestão e diversificação da carteira. Com conhecimento e estratégia, é possível montar uma carteira de FIIs que gere renda estável, proteja seu patrimônio e aproveite as oportunidades do atual cenário econômico. Para aprofundar seu entendimento, acompanhe relatórios especializados e mantenha o foco no longo prazo.

Perguntas Frequentes (FAQ)

FIIs que pagam acima do CDI são seguros?

A segurança varia conforme o fundo. FIIs com dividend yields elevados podem apresentar maior risco de crédito ou de mercado. Avaliar a qualidade da carteira e a experiência da gestão é fundamental antes de investir.

Os rendimentos dos FIIs são isentos de imposto de renda?

Sim, para pessoas físicas, desde que o fundo tenha mais de 50 cotistas e as cotas sejam negociadas exclusivamente em bolsa. Ganhos obtidos na venda de cotas acima de R$ 20 mil mensais são tributáveis.

É possível viver de renda com FIIs?

Sim, é viável construir uma carteira diversificada de FIIs que gere renda mensal estável. Isso requer aportes regulares, análise criteriosa dos fundos e disciplina para o investimento de longo prazo.

FIIs são indicados para investidores iniciantes?

Sim, especialmente os fundos mais líquidos e consolidados. É importante estudar o mercado, começar com valores menores e acompanhar os relatórios mensais para entender o desempenho do investimento.

Como identificar se o dividend yield é real e sustentável?

Analise o histórico de pagamentos, a origem dos dividendos, o nível de inadimplência dos ativos da carteira e a transparência da gestão. Evite fundos que dependem de lucros não recorrentes para pagar dividendos elevados.

Para mais informações confiáveis, consulte fontes oficiais como a B3 e o CVM. Investir com conhecimento e planejamento é o melhor caminho para o sucesso.