Alta da Selic e oportunidades em fundos imobiliários (FIIs)

Com a taxa Selic em 14,25% ao ano em 2025, muitos investidores estão se perguntando se ainda vale a pena manter recursos em fundos imobiliários (FIIs), já que a renda fixa voltou a oferecer retornos atrativos. Porém, o cenário é mais estratégico do que parece.

Apesar da Selic elevada e do CDI na casa dos 13,85% ao ano, diversos FIIs continuam distribuindo dividendos mensais superiores a esse índice, especialmente entre os fundos de papel (crédito imobiliário) indexados ao IPCA ou ao CDI.

Segundo dados da B3 e do Funds Explorer, existem FIIs com dividend yield anualizado acima de 15%, o que significa que, mesmo com a alta dos juros, a classe segue competitiva e, em alguns casos, superando a renda fixa tradicional, com o benefício adicional de isenção de IR para pessoas físicas (em condições específicas).

Por que isso acontece?

O segredo está no tipo de ativo que compõe cada fundo. Muitos FIIs — especialmente os de papel — repassam automaticamente a alta dos juros aos seus rendimentos mensais, já que os CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários) são atrelados ao CDI ou à inflação.

Além disso, fundos bem geridos e com boa diversificação mantêm boa performance mesmo em períodos de aperto monetário, atraindo investidores que desejam uma fonte de renda passiva mensal e protegida da inflação.

Neste artigo, você vai conhecer 6 fundos imobiliários que, mesmo com a Selic elevada, continuam pagando dividendos superiores ao CDI, com histórico sólido, boa gestão e liquidez no mercado secundário. Avaliaremos o perfil de cada um, seus riscos e o que esperar do setor nos próximos meses.

6 FIIs que pagam dividendos acima do CDI em 2025

Abaixo, você confere uma seleção atualizada de fundos imobiliários (FIIs) que apresentam dividend yields superiores ao CDI atual (13,85% a.a.), com base em dados do Funds Explorer e Status Invest de abril de 2025.

⚠️ Importante: todos os dividend yields são estimativas anualizadas com base nos últimos 12 meses de distribuição. A rentabilidade passada não garante retorno futuro.

1. IRDM11 – Iridium Recebíveis Imobiliários

• Segmento: FII de papel (CRI indexado ao CDI e IPCA)

• Dividend Yield (últimos 12 meses): 15,1% a.a.

• Liquidez média diária: R$ 10 mi

• Cotação atual (abril/2025): R$ 92,45

• Vantagem: carteira diversificada, repasse rápido do CDI e gestão ativa

• Risco: exposição a crédito privado de médio risco

2. KNCR11 – Kinea Rendimentos Imobiliários

• Segmento: FII de papel (CDI+)

• Dividend Yield: 13,9% a.a.

• Liquidez: R$ 7 mi/dia

• Cotação: R$ 102,11

• Vantagem: um dos FIIs mais resilientes do mercado, com foco em ativos de baixo risco

• Risco: menor volatilidade, mas yield tende a ser conservador

3. RECR11 – REC Recebíveis Imobiliários

• Segmento: FII de papel (CRI IPCA+)

• Dividend Yield: 16,2% a.a.

• Liquidez: R$ 12 mi/dia

• Cotação: R$ 84,90

• Vantagem: distribuição generosa, carteira pulverizada, foco em ativos high yield

• Risco: maior exposição a crédito de risco elevado

4. RZTR11 – Riza Terrax

• Segmento: FII agroimobiliário (renda variável)

• Dividend Yield: 14,7% a.a.

• Liquidez: R$ 2,5 mi/dia

• Cotação: R$ 97,20

• Vantagem: exposição ao setor agro com contratos longos e correção por IPCA

• Risco: menor previsibilidade de receita; dependência do setor agrícola

5. VGIR11 – Valora CRI

• Segmento: FII de papel (CRI indexado ao CDI)

• Dividend Yield: 14,1% a.a.

• Liquidez: R$ 5 mi/dia

• Cotação: R$ 9,80 (cota fracionada)

• Vantagem: baixo valor de entrada, ideal para iniciantes

• Risco: parte relevante da carteira com ativos high yield

6. MXRF11 – Maxi Renda

• Segmento: Híbrido (CRI + cotas de outros FIIs)

• Dividend Yield: 13,5% a.a.

• Liquidez: R$ 20 mi/dia (um dos mais líquidos da B3)

• Cotação: R$ 10,04

• Vantagem: bom histórico de pagamentos e fácil acesso para pequenos investidores

• Risco: maior exposição a variação da inflação e do CDI

Resumo rápido:

Quais cuidados tomar ao investir em FIIs que pagam dividendos altos?

Investir em fundos imobiliários com dividend yields acima do CDI pode ser uma excelente estratégia para gerar renda passiva. No entanto, é essencial compreender que rentabilidade elevada geralmente vem acompanhada de maiores riscos.

Por isso, antes de alocar seu capital nesses ativos, considere os seguintes cuidados:

⚠️ 1. Nem todo yield alto é sustentável

Muitos fundos distribuem dividendos elevados por conta de ganhos não recorrentes, como multas contratuais, vendas de ativos ou ajustes contábeis. Esses valores inflacionam momentaneamente o rendimento, mas não refletem o retorno real do fundo no longo prazo.

Dica prática: sempre verifique a origem dos dividendos e acompanhe os relatórios gerenciais mensais dos FIIs.

⚖️ 2. Avalie a qualidade dos ativos na carteira

Fundos que pagam muito acima da média geralmente investem em CRIs com risco elevado de crédito, ou seja, empresas menos sólidas que oferecem retornos maiores para compensar o risco de inadimplência.

Prefira fundos com diversificação por emissores, setores e indexadores (CDI, IPCA, IGPM) e com critérios de análise de crédito claros.

3. Não invista com base apenas no dividend yield

O DY é um indicador importante, mas isoladamente pode enganar. Fundos com cota muito desvalorizada podem parecer atrativos, mas escondem problemas de gestão, vacância, inadimplência ou perda de valor patrimonial.

Analise também:

• Liquidez média diária

• Preço sobre valor patrimonial (P/VP)

• Gestora do fundo e seu histórico

• Volume de CRIs em atraso ou renegociados

4. Diversifique sua carteira de FIIs

Nunca concentre seu patrimônio em apenas um ou dois fundos — mesmo que eles pareçam os “melhores pagadores”. O ideal é dividir os investimentos entre diferentes segmentos:

• FIIs de papel (CRI)

• FIIs de tijolo (shoppings, logística, escritórios)

• FIIs híbridos

• FIIs agro ou de desenvolvimento

Isso reduz a volatilidade, protege seu patrimônio e mantém sua renda mensal mais estável.

5. Invista com mentalidade de longo prazo

Fundos imobiliários são ativos para formação de patrimônio e geração de renda consistente ao longo dos anos. Comprar e vender com base em oscilações de curto prazo pode atrapalhar seus rendimentos e aumentar os riscos.

Resumo prático:

✔️ Busque consistência, não apenas rendimento elevado
✔️ Leia os relatórios dos fundos antes de investir
✔️ Diversifique entre tipos e setores
✔️ Monitore o comportamento dos ativos mensalmente
✔️ Seja paciente: o tempo é seu melhor aliado

Conclusão: É possível superar o CDI com FIIs?

Mesmo com a Selic em 14,25% e o CDI em alta, fundos imobiliários continuam sendo excelentes geradores de renda passiva, especialmente os FIIs de papel bem geridos e diversificados. Com dividend yields superiores a 14%, muitos deles superam a renda fixa tradicional, somando o benefício da isenção de imposto de renda para pessoa física.

Porém, rentabilidade não pode ser o único critério. Investir com consciência exige análise de risco, leitura de relatórios, conhecimento da carteira dos fundos e diversificação. Com isso, é possível montar uma carteira de FIIs sólida, protegida contra a inflação e que gere renda todos os meses.

Fique atento, invista com estratégia e foque no longo prazo.

Perguntas Frequentes (FAQ)

1. FIIs que pagam acima do CDI são seguros?

Depende. FIIs com DY elevado podem estar expostos a riscos de crédito ou de mercado. Avaliar a qualidade da carteira e a gestão é fundamental.

2. Os rendimentos dos FIIs são isentos de imposto?

Sim, para pessoas físicas e desde que o fundo tenha mais de 50 cotistas e seja negociado exclusivamente em bolsa. Ganhos com venda de cotas acima de R$ 20 mil são tributáveis.

3. Posso viver de renda com FIIs?

Sim, é possível construir uma carteira de FIIs que gere renda mensal. Para isso, é preciso constância nos aportes, diversificação e disciplina de longo prazo.

4. FIIs são indicados para iniciantes?

Sim, principalmente os fundos mais líquidos e consolidados. É importante estudar, começar com valores menores e acompanhar os relatórios mensais.

5. Como saber se um FII tem DY real e sustentável?

Analise o histórico de pagamentos, a origem dos dividendos, a taxa de inadimplência da carteira de CRIs e a gestão do fundo. Evite fundos que pagam rendimentos elevados apenas com lucros não recorrentes.