Escassez de terrenos em bairros nobres de São Paulo eleva preços e prolonga negociações

A redução de áreas livres para novos empreendimentos em regiões valorizadas de São Paulo tem impulsionado o preço dos terrenos e alongado o tempo de negociação entre incorporadoras e proprietários.

Em julho, um prédio da Telefônica localizado na Rua Bela Cintra, nos Jardins, foi leiloado por mais de R$ 250 milhões. O valor, que superou R$ 100 mil por metro quadrado, foi pago pelo consórcio formado pela incorporadora Munir Abbud e pela gestora WHG, evidenciando a corrida das empresas por imóveis disponíveis para demolição e posterior construção.

Recordes recentes

O movimento de alta acelerada começou a ganhar força em 2023, quando a Gafisa comprou um conjunto de lojas na esquina das ruas Oscar Freire e da Consolação para erguer o segundo empreendimento do investidor Alex Allard, criador do Cidade Matarazzo. O terreno, com cerca de 2 mil m², foi negociado por R$ 80 mil o metro quadrado, então o preço mais alto já registrado na cidade.

Responsável pela intermediação desse negócio, o corretor Ricardo Carazzai destaca que convencer todos os donos dos imóveis levou um ano. “São negociações longas, cheias de etapas e com forte componente emocional”, afirma.

Busca por prédios para demolição

Com lotes livres cada vez mais raros, corretores e incorporadoras passaram a mirar edifícios inteiros. “Hoje já incluo construções com potencial de demolição na procura por endereços como Itaim, Vila Nova Conceição e Moema”, diz Carazzai.

Negociações demoradas

Na SKR, a formação do terreno de 2,7 mil m² onde está sendo erguido o empreendimento Praça Higienópolis, na Rua Itambé, consumiu 18 meses. Segundo o gerente de Novos Negócios, Fábio Arruda, um proprietário rejeitou propostas por mais de um ano até aceitar vender.

Na Trisul, o condomínio de luxo Oscar Ibirapuera, na Avenida República do Líbano, exigiu a compra de 12 lotes ao longo de três anos. Já o Gran Oscar, na Avenida Indianópolis, reuniu 16 lotes em dois anos. “Quando o terreno permite um projeto de grande porte, compensa investir tempo e recursos”, afirma o diretor de Novos Negócios, Jorge Yazbek.

Permutas e compensações

Para fechar acordos, incorporadoras têm oferecido permutas e compensações financeiras mensais que cubram a renda gerada por comércios ou aluguéis até a entrega do novo empreendimento. “Se o proprietário perde um rendimento, a empresa complementa”, explica o corretor Gustavo Feola, que atua no mercado paulistano desde 2008.

Feola lembra ter conquistado de uma só vez cinco casas destinadas a um projeto após uma visita informal com as proprietárias para assistir a uma novela. “Saí com o compromisso de exclusividade e, na semana seguinte, levei os cheques da incorporadora”, relata.

Corretores e executivos concordam que o processo continua artesanal, baseado em visitas presenciais, paciência e habilidade de negociação diante de valores cada vez mais elevados e prazos incertos.

Com informações de Valor Econômico