XPML11 precisa quitar R$ 780 milhões em dezembro e cogita venda de shoppings para reforçar caixa

O fundo imobiliário XP Malls (XPML11) tem até dezembro para liquidar aproximadamente R$ 780 milhões em obrigações vinculadas a aquisições recentes. Segundo o gestor Felipe Teatini, o volume não preocupa pelo tamanho da alavancagem — em linha com a média desde 2018 —, mas exige organização de caixa para cumprir o calendário sem comprometer a estratégia do portfólio.

Detalhe dos compromissos

Do total a vencer, cerca de R$ 80 milhões são devidos à Multiplan e outros R$ 700 milhões à SYN Prop & Tech, ambos montantes corrigidos. Teatini ressalta que se trata de “aquisições a pagar”, não de dívida financeira tradicional, o que evita impacto direto na distribuição de resultados.

Mesmo assim, o fluxo de caixa projeta um saldo negativo de aproximadamente R$ 347 milhões entre obrigações assumidas e valores a receber.

Três caminhos em análise

Para equacionar o caixa, o gestor elencou três alternativas:

• Nova emissão de cotas – enfrenta o desconto atual em relação ao valor patrimonial das cotas, estimado entre R$ 110 e R$ 111 após as reavaliações anuais.
• Conversão em dívida financeira – alongaria o prazo de pagamento e geraria despesa recorrente; quatro instituições financeiras já discutem a operação com o fundo.
• Reciclagem de portfólio (opção preferida) – venda de participações majoritárias em shoppings Metropolitano, Tietê e Ponta Negra, além de fatias em ativos menores como Santana, Caxias Shopping, Campinas e Downtown.

Teatini defende a formação de um portfólio composto apenas por participações minoritárias em shoppings grandes e dominantes, o que, segundo ele, “lapida o portfólio” e pode gerar ganho de capital relevante.

Impacto na distribuição

Caso a dívida de aquisição seja convertida em financiamento, a expectativa é manter a distribuição próxima de R$ 0,92 por cota até março ou abril de 2026, apoiada no resultado acumulado não distribuído e na sazonalidade de fim de ano. Depois desse período, o yield mensal poderá recuar para a faixa de R$ 0,80, em linha com fundos comparáveis.

Mesmo no cenário menos favorável, o gestor afirma que o XPML11 terá distribuído entre 15% e 20% acima dos pares durante dois anos, ao mesmo tempo em que duplicou de tamanho. Ele mantém otimismo em concluir a venda de ativos e sinaliza que a operação pode ser anunciada ainda em 2024.

Com informações de InfoMoney